Министерство финансов предлагает отменить освобождение жилья от НДС. Какие последствия это может иметь для рынка недвижимости.

Министерство финансов опубликовало проект налоговой политики на 2027 год, который предусматривает ряд важных изменений в Налоговый кодекс. Среди них есть несколько инициатив, способных напрямую повлиять на рынок недвижимости Республики Молдова.

Важно отметить, что документ находится на стадии проекта и пока не был принят Парламентом. Соответственно, его положения могут быть изменены до утверждения окончательной редакции закона.

Отмена освобождения жилья от НДС

Одно из наиболее значимых предложений касается статьи 103 Налогового кодекса.

В настоящее время налоговое законодательство предусматривает освобождение от НДС жилой недвижимости и услуг по сдаче жилья в аренду. Проект Министерства финансов предлагает отменить положения, регулирующие данную льготу.

Если данное изменение будет принято, налоговый режим, применяемый к операциям с жилой недвижимостью, может существенно измениться. Однако на данном этапе проект не содержит прямого указания на порядок применения НДС и не определяет конкретные категории сделок, которые будут подпадать под новые правила.

Что это может означать на практике?

Сегодня застройщики реализуют жилье в режиме, освобожденном от НДС, что одновременно ограничивает возможность вычета НДС по строительным материалам, работам и услугам, используемым в процессе строительства.

Одновременно проект предусматривает расширенный механизм возмещения НДС для налогоплательщиков, зарегистрированных в качестве плательщиков НДС, в том числе в случаях, когда сумма НДС по приобретениям превышает сумму НДС по поставкам.

Это позволяет предположить, что государство рассматривает изменение действующего налогового режима в жилищном секторе. Однако оценить реальное влияние на себестоимость строительства и конечные цены жилья можно будет только после принятия окончательной редакции закона и появления официальных разъяснений по его применению.

Будут ли затронуты сделки между физическими лицами?

Анализ проекта показывает, что предлагаемые изменения в первую очередь касаются операций, осуществляемых налогооблагаемыми лицами и субъектами, зарегистрированными в качестве плательщиков НДС.

В настоящее время физические лица, которые продают принадлежащую им квартиру или жилой дом, не являются плательщиками НДС и не начисляют НДС при продаже.

Проект не содержит положений, которые вводили бы обязанность для обычных физических лиц начислять НДС при продаже собственного жилья. По этой причине на данном этапе можно предположить, что изменения ориентированы прежде всего на застройщиков и компании, осуществляющие экономическую деятельность в сфере недвижимости.

Будет ли это касаться только нового жилья?

На данный момент проект не дает однозначного ответа на этот вопрос.

Документ предусматривает отмену освобождения жилья от НДС, однако прямо не уточняет, будут ли новые правила распространяться исключительно на новое жилье, реализуемое застройщиками, либо на все сделки с жилой недвижимостью, осуществляемые юридическими лицами и другими плательщиками НДС.

Из текста проекта следует, что изменения в первую очередь направлены на юридических лиц и субъектов предпринимательской деятельности. В то же время проект не содержит норм, которые обязывали бы физических лиц начислять НДС при разовой продаже принадлежащих им квартир или домов.

Что это может означать для рынка недвижимости?

Сегодня застройщики работают в режиме, при котором реализация жилья освобождена от НДС, однако это одновременно ограничивает возможность вычета НДС по затратам на строительство.

Если предлагаемые изменения будут приняты, застройщики смогут начислять НДС при продаже жилья, но одновременно получат право на вычет и, при определенных условиях, на возмещение НДС, уплаченного при приобретении строительных материалов и услуг.

Поэтому потенциальное влияние на стоимость жилья нельзя оценивать путем простого добавления стандартной ставки НДС к текущей цене недвижимости. Итоговый эффект будет зависеть от структуры затрат конкретного проекта, объема вычитаемого НДС и ценовой политики застройщиков.

Изменения в налогообложении продажи основного жилья

Еще одно важное изменение касается налогообложения прироста капитала при продаже основного жилья.

Проект предусматривает, что прирост капитала, полученный от продажи основного жилья, не будет учитываться для целей налогообложения в пределах 1 000 000 леев.

Таким образом, если прибыль от продажи превышает указанную сумму, часть полученного дохода может стать объектом налогообложения в соответствии с новыми правилами.

Что дальше?

Проект налоговой политики на 2027 год должен быть рассмотрен Правительством, после чего будет направлен в Парламент для обсуждения и принятия.

Если изменения будут утверждены в нынешнем виде, они могут стать одной из наиболее значимых налоговых реформ на рынке недвижимости Республики Молдова за последние годы, затронув как застройщиков, так и юридические лица, осуществляющие операции с жилой недвижимостью.

LIST.MD продолжит следить за развитием ситуации и будет публиковать дополнительную информацию по мере появления официальных разъяснений относительно применения новых налоговых норм.