Ministerul Finanțelor propune eliminarea scutirii de TVA pentru locuințe. Ce efecte ar putea avea asupra pieței imobiliare
Ministerul Finanțelor a publicat proiectul politicii fiscale pentru anul 2027, care prevede o serie de modificări importante ale Codului Fiscal. Printre acestea se regăsesc și câteva propuneri care pot influența direct piața imobiliară din Republica Moldova.
Este important de menționat că documentul se află la etapa de proiect și nu a fost încă adoptat de Parlament. Prin urmare, prevederile pot fi modificate până la aprobarea formei finale a legii.
Eliminarea scutirii de TVA pentru locuințe
Una dintre cele mai importante modificări propuse vizează articolul 103 din Codul Fiscal.
În prezent, legislația fiscală prevede scutirea de TVA pentru locuințe și pentru locațiunea locuințelor. Proiectul Ministerului Finanțelor propune abrogarea prevederilor care reglementează această scutire.
Dacă modificarea va fi adoptată, regimul fiscal aplicabil tranzacțiilor cu locuințe ar putea suferi schimbări importante. Totuși, la această etapă, proiectul nu precizează expres modul în care TVA-ul va fi aplicat și nici categoriile exacte de tranzacții care vor intra sub incidența noilor reguli.
Ce înseamnă această modificare în practică?
În prezent, dezvoltatorii imobiliari vând locuințe într-un regim fiscal scutit de TVA, ceea ce limitează și posibilitatea deducerii TVA aferente materialelor, lucrărilor și serviciilor utilizate în procesul de construcție.
Totodată, proiectul introduce un mecanism extins de restituire a TVA pentru contribuabilii înregistrați în scopuri de TVA, inclusiv în situațiile în care TVA aferentă procurărilor depășește TVA aferentă livrărilor.
Acest fapt sugerează că autoritățile urmăresc modificarea actualului regim fiscal aplicabil sectorului rezidențial, însă impactul exact asupra costurilor și prețurilor finale va putea fi evaluat doar după adoptarea formei finale a legii și publicarea explicațiilor oficiale de aplicare.
Vor fi afectate tranzacțiile dintre persoane fizice?
Analiza proiectului indică faptul că modificările vizează în principal operațiunile efectuate de persoane impozabile și contribuabili înregistrați în scopuri de TVA.
În prezent, persoanele fizice care își vând ocazional apartamentul sau casa personală nu sunt plătitoare de TVA și nu colectează TVA la vânzare.
Proiectul nu conține prevederi care să instituie obligația persoanelor fizice obișnuite de a aplica TVA la vânzarea locuințelor proprii. Din acest motiv, la această etapă, modificările par să fie orientate în special către segmentul dezvoltatorilor și al companiilor care desfășoară activități economice în domeniul imobiliar.
Vor fi afectate doar locuințele noi?
La această etapă, proiectul nu oferă un răspuns clar la această întrebare.
Documentul prevede eliminarea scutirii de TVA pentru locuințe, însă nu specifică expres dacă noile reguli vor fi aplicabile exclusiv locuințelor noi livrate de dezvoltatori sau tuturor tranzacțiilor cu locuințe efectuate de persoane impozabile înregistrate în scopuri de TVA.
Din analiza textului proiectului rezultă că modificările sunt orientate în principal către persoanele juridice și contribuabilii care desfășoară activitate economică. În același timp, proiectul nu conține prevederi care să oblige persoanele fizice să aplice TVA la vânzarea ocazională a apartamentelor sau caselor aflate în proprietate personală.
Ce ar putea însemna această modificare pentru piața imobiliară?
În prezent, dezvoltatorii imobiliari activează într-un regim în care livrarea locuințelor este scutită de TVA, însă acest lucru limitează și posibilitatea deducerii TVA aferente materialelor, lucrărilor și serviciilor utilizate în procesul de construcție.
Dacă modificările vor fi adoptate în forma propusă, dezvoltatorii ar putea aplica TVA la vânzarea locuințelor, dar în același timp ar beneficia de dreptul de deducere și, după caz, de restituire a TVA aferente costurilor de construcție.
Din acest motiv, impactul final asupra prețurilor locuințelor nu poate fi estimat simplist prin aplicarea cotei standard de TVA asupra prețului actual. Efectul real va depinde de structura costurilor fiecărui proiect, de valoarea TVA deductibilă și de modul în care dezvoltatorii vor integra aceste schimbări în politica de preț.
Modificări privind vânzarea locuinței de bază
O altă schimbare importantă vizează regimul fiscal aplicabil creșterii de capital obținute la vânzarea locuinței de bază.
Proiectul prevede că creșterea de capital rezultată din vânzarea locuinței de bază nu va fi recunoscută în scopuri fiscale în limita sumei de 1.000.000 lei.
Astfel, în cazul proprietăților care generează un câștig mai mare de această valoare, o parte din profitul obținut la vânzare ar putea deveni impozabil conform noilor reguli propuse.
Ce urmează?
Proiectul politicii fiscale pentru anul 2027 urmează să fie examinat de Guvern și ulterior transmis Parlamentului pentru dezbateri și aprobare.
În cazul în care modificările vor fi adoptate în forma actuală, acestea ar putea reprezenta una dintre cele mai importante schimbări fiscale pentru piața imobiliară din Republica Moldova din ultimii ani, cu impact atât asupra dezvoltatorilor imobiliari, cât și asupra persoanelor juridice care desfășoară tranzacții cu bunuri imobile locative.